השקעת נדל"ן בזמן המלחמה 2024

מה קרה ויקרה בשוק הנדל"ן עד ומאז המלחמה? האם זה זמן טוב לקניית דירה או בית מגורים?

מעבר לנושא בחירת הנכס (אדריכלות, מיקום, גודל וכו ) שזה נושא בפני עצמו, יש עוד משפיעים על מחירי דירות ובתי מגורים בישראל.

הריבית במשק

משנת 2011 ועד 2015 הייתה הריבית בירידה. משנת 2015 עד 2020 הייתה הריבית הנמוכה והיציבה ביותר ב30 שנה האחרונות. בשנת 2020 היה ניסיון להעלאת הריבית אבל אז נכנסנו לתקופת הקורונה שהקפיאה את המגמה עד לשנת  2022, ההחלטה לעליה דרסטית במטרה לעצור את מחירי הנדל"ן. המשמעות שהיה פה עשור רצוף שהיה זול מאוד "לשכור" כסף. משמע משכנתאות בתנאי החזר הנוחים ביותר ב30 שנה האחרונות. תקופה זו גרמה לריבוי קונים וביקוש רב.

ביקוש והיצע

כמו בכל תחום בחיים, המחירים מושפעים מביקוש והיצע. בישראל הביקוש והעצה בתחום הנדל"ן ייחודי מאוד.

הביקוש: מעבר לגורמים הקבועים המשפיעים על הביקוש לדירות ובתי מגורים (המצב הביטחוני בישראל, המצב הכלכלי בישראל, גידול דמוגרפי), יש את נושא הדירות בבעלות משקיעים. בישראל יש כ 350,000 בעלי 2 דירות ומעלה, תופעה נורמלית בכל מדינה אולי, אבל בנוסף אליהם יש עוד כ7 מיליון יהודים, שמדינת ישראל היא כעוגן להם, רק בארה"ב אנגליה קנדה וצרפת. מדינות בהן היכולת הכלכלית מאפשרת רכישת דירה להשקעה ו/או למגורים ומאתגרת את יכולת המשקיעים המקומיים ובטח של רוכשי הדירות למגורים. תופעה שתורמת לעלייה קיצונית ובלתי נתפסת בביקוש.

העצה בישראל: מדינת ישראל קטנה. גוש דן הוא אזור תחום ומצומצם ובהתחשב בשינוי האקלים והתחממות כדור הארץ זו תקופה פחות מדליקה להפרחת הנגב והמדבר + רגולציות, בירוקרטיות וגופי ממשל לא יעילים, אשראי הקרקעות בישראל מצומצם מאוד. 

בנוסף, לאורך שנים, קבלני בניה מתמודדים עם מצבי ביטחון משתנים וסגרים שהשפיעו על זמינות הפועלים. מתחילת המלחמה בעזה פרויקטים של דירות חדשות נעצרו. בנוסף החות'ים גורמים לעלייה בתשומות הבניה. כל זאת וממשלות שלא באמת הצליחו למצוא פתרון גורם כבר שנים לגלגול עלויות הבניה הנוספות אל האזרח ועצה מצומצמת ביחס לביקוש. 

בשנת 2022 התחילה עליית הריבית עד סוף 2023. הכוונה הייתה להוריד את מחירי הנדל"ן. זו אכן הייתה תקופה ראשונה וארוכה יחסית בה מחירי הנדל"ן ירדו. גם ממגמת השינוי בריבית, אבל גם בגלל המלחמה בעזה. למרות כל זאת הירידות במחירים היו בשיפועים מתונים ביחס לשיפועי העלייה שלפני העלאת הריבית והמלחמה בעזה. כנראה שגם ריבית גבוהה ומלחמה לא משתקות את הביקוש הגבוה. בהנחה שהריבית תרד לאט בהמשך, ובהנחה שהמלחמה תיגמר בסוף והחיים ימשיכו, שנת 2024 היא שנה טובה להשקעה בנדל"ן.

לסיכום, נראה שאכן מחירי הנדל"ן בירידה והביקוש נמוך מתמיד, אבל יש הרבה רוכשים שיושבים על הגדר כבר תקופה וממתינים. בסיום ירידת המחירים הנוכחית תגיע גם עליה שכנראה תהיה בשיפוע תלול יותר מהירידה. השוק הישראלי לא יתייצב ועלות דירה ביחס למספר משכורות ימשיך לעלות. בנוסף להכל אנחנו גם מדינה בהקמה. כשמתבוננים בגרף עליית מחירי הנדל"ן לאורך עשורים רואים עליה קבועה עם רעידות רבות אבל מקומיות של שנים או חודשים.

רכישת דירה או בית מגורים דורשת חיפוש עצמי כולל הבנת רצונות, צרכים, ויכולת כלכלית. למידת השוק וחיפוש נכס, בדיקת נכס, ניהול משא ומתן, חוזי רכישה, מימון ועוד. תהליך זה לוקח זמן ועדיף להיות מוכנים לפני הגל הבא של עליית המחירים. אני שומע הרבה את המשפט "איך לא קנינו במחירים של אז". האז של העתיד הוא עכשיו!